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アパート一棟買い投資のシュミレーション

   

1%代の利率でお金を借りれれば、不動産投資は儲かる?

この間、起業のススメのような本を本屋で立ち読みをしていたら、日本政策金融公庫でお金を借りると利率が安いとあって、ウェブサイトを確認してみた。

利率は1%代で、確かに安い。ここでお金を借りて、利回り10%超えの物件に投資すれば利回りの差だけ儲かるのでは?と思ってエクセルで計算してみた。

e-不動産販売というサイトで売りアパートを見てみると、3,000万円の売値で表面利回り14.6%の物件があったので、このアパートの取得に必要な額を1.5%の利子率で借りて、10年で返済するとどのようなCFおよびPLになるのか試算してみた。

家賃収入は、稼働率を90%として、3,000万円×14.6%×90%=394.2万円/年とした。仲介手数料を96万円、登記費用を30万円、不動産取得税を225万円とした。

毎年払う固定資産税は市価の70%に税率1.4%をかけて、3,000万円×70%×1.4%=29.4万円/年とした。その他、毎年かかる雑費が20万円。そうすると下記のスプレッドシートのようになった。※CF計算は法人税を無視しています。

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1UQZ2Axi4mRVmbqQvuA6dGW0_9Na4EiHmMsjyfRTTLPo/pubhtml

表面利率14.6%は、掲載されている物件の中ではいいほうだったけれど、それでも計算してみると儲かる気がしない。11年目以降は毎年240万円くらい手取りの収入になる見通しだけれども、ボロアパートなら何があるかわからないし・・。

このシュミレーションのここがおかしい!という点を教えていただけると幸いです。

この漫画が面白かった・・

 - 不動産

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Comment

  1. みっちー より:

    「株投資 法人」でたどり着き、面白いブログ記事だなと拝見しています。

    エクセル計算みました。11年目以降はぼろ儲けじゃないですか。
    入居率90%が不確定要素ですが・・・・・、いい物件ですね。

    あっ、株メル友、興味あります、これ何ですか?

  2. nextir35 より:

    11年目以降は確かにボロ儲けになる計算です。
    ただそれまでは忍耐が必要です。(笑)
    株メル友は、メールで株雑談したい方がいらしたらメールくださいという感じです。

  3. やまちゃん より:

    「四季報株主欄で見る大個人投資家(2015冬)」はとても参考になりました。
    ありがとうございます。

    不動産投資は実践していますが、多分、利回り14%なんていう物件のエリアを考えるととても空室率90%で済むとは思えませんし、ワンルームみたいな単身用であれば入居期間も安定していないのが実情です。(生活保護の単身者を入れてヌクヌクと家賃は自治体からもらうというスキームもありますけど。)

    普通の大家さんが目指す融資は、地銀・信金などで2~3%の金利ですが、融資期間を20年以上とって、毎月の返済額を減らし、キャッシュフローを稼ぎます。(稼いだCFを繰り上げ返済に回して財務強化するか、株や別の物件で再投資するか、キャッシュとして確保しておくかは、その人の判断になりますが。。)

    日本政策金融公庫の場合、最初は創業者融資の無担保融資(2.5%ぐらいの固定)を使って、戸建賃貸など小規模でやるといいんじゃないでしょうか。
    融資期間も設備投資資金なので15年間ですし、戸建賃貸は入居者がファミリーなので一度入居すると長いですし。

    投資利回り10%もあれば十分回っていっく投資になります。
    (でも、株の上手な人からみたら地味な投資ではないかと思います。)

  4. nextir35 より:

    やまちゃんさん
    不動産投資は、株以上に忍耐が必要ですね。しかも割安物件が枯渇してきていますよね。参入は見送りました。

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